Hal-hal yang Harus Anda Sadari dalam Pembelian Properti Komersial

By | September 7, 2020

Dengan sejumlah langkah pendinginan yang dilakukan di pasar perumahan oleh pemerintah Singapura untuk mencegah gelembung harga properti, investor mendapatkan lebih banyak potensi investasi di properti komersial. Segmen properti ini dibebaskan dari Bea Meterai Pembeli Tambahan (ABSD), Bea Meterai Penjual (SSD), dan pembatasan kepemilikan orang asing – yang semuanya mempengaruhi pasar perumahan.

Di Singapura, ada dua cara untuk membeli properti komersial:

 

  • Sebagai individu atau;
  • Sebagai korporasi [melalui kemitraan terbatas atau terbatas swasta (LLP)]

 

Bagian selanjutnya menyoroti poin-poin utama yang harus diperhatikan oleh investor pemula dalam lanskap laporan penilaian properti properti komersial.

Tidak ada pemanfaatan Central Provident Fund (CPF)

Jika Anda melakukan pembelian sebagai individu, perlu diingat bahwa Anda tidak dapat memasukkan ke dalam tabungan di Rekening Biasa Dana Penyedia Pusat untuk melunasi uang muka atau angsuran pinjaman bulanan untuk properti komersial.

Artinya, uang muka harus sepenuhnya didanai dengan uang tunai.

Untuk pembayaran kembali pinjaman, Anda harus siap mengeluarkan uang tunai jika hasil sewa tidak mencukupi (dengan asumsi Anda berencana untuk menyewakan properti).

Pajak properti

Sama seperti untuk properti residensial kedua, atau satu-satunya properti residensial yang seluruhnya disewakan atau dibiarkan kosong, pajaknya adalah 10% tetap dari nilai tahunan properti.

Tetapi jika Anda gagal menyewakan ruang komersial, Anda dapat mengajukan pengembalian dana lowongan dari pajak properti. Pengembalian uang lowongan ini juga berlaku untuk properti residensial.

Pajak barang dan jasa (GST)

Tidak seperti properti hunian, pembelian ruang komersial dari perusahaan yang terdaftar GST dikenai GST 7%. Seseorang yang melakukan pembelian harus menanggung sendiri GST tersebut.

Namun, jika Anda adalah perusahaan yang terdaftar GST – semua perusahaan dengan omset melebihi S $ 1 juta harus mendaftar untuk GST – Anda dapat membuat klaim untuk GST yang timbul atas pembelian Anda. Dengan demikian, investor individu yang cerdik dapat mendirikan perusahaan secara tegas untuk transaksi keuangan, yang disebut Kendaraan Tujuan Khusus (SPV), untuk menghindari pembayaran GST.

Untuk perusahaan dengan omset di bawah S $ 1 juta, pendaftaran GST dilakukan secara sukarela, tunduk pada persyaratan tertentu. Perhatikan bahwa terdaftar GST disertai dengan tanggung jawab. Lihat apa saja ini di IRAS.

Khususnya, GST tidak dapat dibiayai oleh pinjaman properti. Pembeli harus mengumpulkan uang tunai untuk ini.

Hasil sewa dan peluang keuntungan modal

Diperkirakan oleh Colliers International bahwa hasil kotor tahunan rata-rata ruang komersial mendekati 5%, dibandingkan dengan 2-3% untuk properti hunian. Namun, keuntungan yang lebih tinggi ini dapat diimbangi dengan biaya pemeliharaan yang lebih curam dan pekerjaan renovasi yang biasanya dibutuhkan oleh penyewa. Umumnya, biaya pemeliharaan untuk unit komersial diharapkan lebih tinggi daripada untuk properti hunian. Selain itu, mungkin lebih banyak yang perlu dihabiskan untuk penyiapan dasar, terutama untuk unit toko yang disewakan untuk bisnis.

Pengecualian adalah toko HDB dengan biaya perawatan yang lebih rendah dari S $ 170 hingga S $ 250. Tetapi properti ini cenderung memiliki lebih banyak batasan seperti jenis bisnis yang diizinkan. Aplikasi juga harus dibuat untuk renovasi.

Namun, pasokan yang kecil dan permintaan yang kuat dapat menaikkan nilai aset properti komersial strata, membuatnya berharga untuk dibeli.

Di Singapura yang kekurangan lahan, toko / kantor strata-title dalam jumlah terbatas karena sebagian besar ruang komersial dimiliki oleh real estate investment trusts (REITs), dan banyak dari REIT ini pada gilirannya dimiliki oleh Pemerintah melalui proxy. Per 4Q2011, pasokan kantor strata-title di Singapura diperkirakan seluas 11,05 juta kaki persegi, merupakan 14,2% dari total saham kantor ( Bright Spot di Pasar Properti Singapura: Kantor Strata-title , Colliers International, hal 2 ). Stok toko strata-title juga menghadapi pasokan kecil serupa.

Selain itu, banyaknya regulasi di pasar residensial telah mengalihkan perhatian investor ke sektor komersial. Bersama dengan tingkat suku bunga rendah saat ini, keduanya telah meningkatkan permintaan.

Dengan demikian investor dapat memperoleh capital gain melalui penjualan langsung.

Beberapa investor juga mencari penjualan en-blok untuk mendapatkan keuntungan. Pada April 2012, dalam penjualan kolektif, unit perkantoran strata di Parkway Center dan Burlington Square masing-masing dijual seharga $ 1.043 per kaki persegi dan $ 1.318 per kaki persegi.

Selain capital gain, investor mungkin berharap mendapat keuntungan dari hasil sewa. Namun, statistik resmi tentang tingkat hunian untuk toko dan kantor strata-title tidak tersedia. Hal ini membuat estimasi permintaan sewa yang andal di masa lalu, sekarang, dan masa depan menjadi sulit. Oleh karena itu investor harus berhati-hati jika mereka mencari keuntungan dari jalan ini.

Secara keseluruhan, dengan lebih banyak pasokan yang datang – baik dari pengembangan strata atau non strata – tekanan pada nilai properti dan sewa mungkin terjadi. Karenanya, hanya pembelian selektif yang direkomendasikan.

Masa jabatan

Ruang komersial / toko di Singapura biasanya memiliki sewa selama 30-, 60-, 99-, atau 999 tahun. Beberapa mungkin hak milik. Untuk unit leasehold 99 tahun dan lebih pendek, pembeli harus berhati-hati bahwa lembaga pembiayaan mungkin mengutip kuantum pinjaman yang lebih rendah untuk unit yang hampir habis masa sewa mereka.

Pinjaman

Peminjam untuk properti komersial diizinkan untuk mengambil rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) hingga 80%, bahkan dengan hipotek perumahan yang belum dibayar. Jangka waktu pinjaman maksimum biasanya 30 tahun. Namun, pinjaman untuk properti komersial cenderung memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi dibandingkan dengan pinjaman properti residensial. Seperti yang terakhir, pinjaman ini datang:

 

  • Paket Tarif Tetap
  • Paket Tarif Variabel (Mengambang)

 

Namun, persyaratan untuk pinjaman komersial lebih ketat. Misalnya, rasio LTV bergantung pada apakah properti tersebut untuk ditempati oleh pemilik atau investasi, dengan yang terakhir tunduk pada kriteria yang lebih ketat oleh beberapa bank. Bagian selanjutnya menjelaskan ketentuan persetujuan secara lebih rinci.

Kelayakan kredit dan persetujuan untuk pinjaman komersial di Singapura

Untuk pembelian yang dilakukan atas nama Anda, hanya pendapatan Anda, hutang yang belum dibayar dan sejarah kredit yang akan dinilai. Rasio LTV maksimum untuk hipotek komersial ditetapkan pada 80%, bahkan dengan hipotek perumahan yang ada. Tetapi lembaga pembiayaan akan mengambil pendekatan holistik dalam memutuskan apakah akan memberi Anda pinjaman 80%.

Untuk pembelian yang dilakukan di bawah perseroan terbatas swasta atau LLP, pemodal akan mengevaluasi apakah perusahaan memiliki catatan arus kas selama beberapa tahun terakhir yang cukup untuk mendanai investasi ini. Misalnya, sebuah perusahaan yang memperoleh keuntungan bulanan sebesar S $ 15.000 menyetorkannya ke rekening perusahaan secara tepat waktu, pemberi pinjaman dapat meminjamkan hingga 60 hingga 80% (biasanya) dari S $ 15.000 ini. Dengan kata lain, Anda bisa memperoleh pinjaman hingga 60 hingga 80% dari debt service ratio (DSR). Ini jauh lebih tinggi daripada DSR untuk properti hunian yang dibeli oleh individu.

Sebaliknya, membeli di bawah perusahaan terbatas atau LLP swasta tanpa arus kas atau keuntungan yang memadai (atau jika perusahaan adalah kendaraan tujuan khusus), dapat mengakibatkan bank mewajibkan direktur untuk Jual Rumah di Bekasi Murah menjamin pinjaman yang diambil oleh perusahaan di bawah kapasitas masing-masing. Direktur mungkin juga harus Penduduk Permanen atau Singapura. Dalam banyak kasus, direktur ini perlu memberikan bukti dokumenter bahwa sebagian besar pendapatan mereka berasal dari perusahaan itu. Jika mereka memperoleh penghasilan dari tempat lain, beberapa bank tidak akan memberikan pinjaman bahkan dengan mereka sebagai penjamin. Sementara orang lain mungkin.

Dari waktu ke waktu, petugas kredit dari pemberi dana akan memberlakukan aturan baru dan melakukan pemeriksaan dokumentasi tambahan. Seringkali, petugas kredit mungkin meminta lebih banyak dokumen pendukung jika mereka ingin melakukan pemeriksaan silang yang lebih ketat.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *